Les dispositifs de défiscalisation dans l'immobilier

Remarques générales sur les dispositifs de défiscalisation immobilière

La défiscalisation immobilière offre un large choix d'investissements aidés

Empilées comme un mille feuilles par les gouvernements successifs, les lois de défiscalisation dans l'immobilier sont nombreuses. Elles sont en outre, souvent complexifiées par des ajustements votés lors des différentes lois de finances. Seul un spécialiste de la défiscalisation immobilière peut conseiller un investisseur désireux de réduire tout ou partie de son impôt sur le revenu.

Un expert en défiscalisation pourra vous aider à faire un choix parmi les différents dispositifs en application. Ainsi vous pourrez réaliser un investissement défiscalisant en vous appuyant sur l'une des neuf principales lois suivantes : nouvelle loi Scellier, Robien, Girardin, LMP, LMNP, Malraux et Monuments historiques. Cependant, au-delà de l'intérêt fiscal, il ne faut jamais oublier que pour être durablement rentable, un tel projet doit respecter les règles habituelles d'un bon investissement immobilier. Il vous faudra donc prendre en compte, la qualité de la construction, celle de l'emplacement, le juste prix de l'immeuble, la sécurisation des loyers et les perspectives d'avenir du marché local.

Points communs et différences des lois de défiscalisation immobilière

Dans les différents dispositifs de défiscalisation, le montant de la réduction d'impôt dépend lui-même de la somme investie, des caractéristiques du foyer fiscal (nombre de parts) et de la situation patrimoniale. Dans les différents cas, l'investisseur devient propriétaire du bien immobilier en empruntant (sans apport initial ou avec un apport faible). Pour chaque type de dispositif, il y a lieu de respecter strictement les conditions d'application. Le non respect des conditions spécifiques entraînerait une remise en cause de l'avantage fiscal obtenu.

Les différences entre les différentes lois sont naturellement nombreuses. Le mécanisme de la réduction d'impôt est propre à chaque loi de défiscalisation. L'impact principal de l'investissement s'opère sur l'impôt sur le revenu, mais il impact parfois la TVA et l'impôt de solidarité sur la fortune. Le montant de la réduction d'impôt peut être plafonné ou non et le dispositif d'économie est échelonné dans le temps. Suivant les dispositifs, le type de bien peut être neuf ou ancien, de telle sorte que la palette d'investissements de défiscalisation financière ou de défiscalisation retraite est large.

Les dispositifs antérieurs de défiscalisation immobilière

La loi Robien et la loi Borloo ne sont plus applicables depuis le 31 décembre 2009. Bien qu'elles aient rencontrées un grand succès, elles sont remplacées par la loi Scellier. Les biens acquis au titre de ces régimes continuent néanmoins à être soumis aux règles qui les régissaient, et qui permettaient des économies d'impôts étalées dans le temps.

La loi Demessine n'est plus applicable à compter du 1er janvier 2011. Elle concernait les investissements réalisés en montagne ou dans d'autres régions Françaises. Ces changements permanents, sont le signe d'une regrettable instabilité des règles fiscales en matière de défiscalisation immobilière et de l'improvisation des gouvernements. Mais les dispositifs défiscalisant anciens ou nouveaux restent nombreux et très attractifs.

La loi Scellier

Les objectifs de la loi Scellier

La loi Scellier remplace la loi Borloo et la loi Robien Recentrée. Le dispositif de défiscalisation Scellier, est destiné à favoriser la construction de logements malgré la crise, à augmenter en quantité et qualité, l'offre en logements locatifs. Il s'agit d'un encouragement, pour les particuliers à investir dans l'immobilier locatif. C'est aussi un soutien à la mise en chantier de nouveaux logements conformes aux nouvelles normes de performance énergétique.

Le dispositif Scellier à pour but de développer l'édification de nouveaux logements dans des secteurs ou la demande locative est forte. C'est le cas notamment dans les centres-villes ou proches des grosses agglomérations. Ce système de défiscalisation à pour objectif secondaire de détendre le marché locatif dans les zones ou les loyers sont exagérément élevés du fait de la pénurie d'offre.

Les investissements concernés par le dispositif Scellier

Ce dispositif concerne uniquement les investissements dans des logements neufs qui sont destinés à la location. Les investissements immobiliers éligibles sont ceux réalisés dans un logement neuf entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. Il doit s'agir de locaux nus, destinés la résidence principale de leur locataire.

Ces investissements doivent être engagés dans des zones géographiques fixées par décret. Ces opérations immobilières sont également conditionnées à l'absence de lien de parenté avec le locataire et au respect des plafonds de loyer et le cas échéant de ressources du locataire. La location doit porter sur une période minimale de 9 ans. Mais cette durée peut être portée à 12 ou 15 ans lorsque la location porte sur le secteur intermédiaire.

Les avantages de la loi Scellier

La loi Scellier est plus simple et plus intéressante pour le contribuable que le dispositif de défiscalisation auquel elle se substitue (loi Robien). Etant basée sur un taux unique de réduction d'impôt, elle est plus égalitaire pour les différentes tranches d'imposition. En effet, elle accordait jusqu'en 2010 un avantage fiscal identique à tous les foyers fiscaux, quelle que soit leur taux marginal d'imposition et la situation de famille.

Avec la loi Scellier 2011, c'est seulement le montant de l'investissement immobilier réalisé dans un logement neuf destiné à la location à titre d'habitation principale, qui influe sur le montant de la réduction d'impôt accordée par l'état. Jusqu'en 2010, la réduction d'impôt correspondait à 25 % du montant de l'investissement. Cette réduction d'impôt était étalée sur 9 ans, le montant de l'investissement étant limité à 300 000 €. La réduction maximum d'impôt annuelle était donc de 8 333 €, soit 75 000 € sur 9 ans, pour les investissements réalisés en 2009 ou 2010. En cas de réduction d'impôt supérieure à l'impôt annuel, la loi Scellier permet la possibilité d'un report du solde pendant six ans. Le taux de la réduction d'impôt est ramené à 15 % pour 2011 et à 10 % pour les investissements réalisés en 2012.

En cas de location en secteur intermédiaire, ce qui correspondait au régime de la loi Borloo, l'investisseur bénéficiait d'une réduction supplémentaire. Cette majoration du taux de réduction d'impôt est de 2 % par an du prix de revient. Elle est accordée au-delà de la 9ème année (jusqu'à six années supplémentaires). Pour bénéficier de ce régime de faveur, certaines conditions de ressources et de plafonnement de loyers sont à respecter. Ainsi la réduction d'impôt totale peut représenter jusqu'à 37 % sur 15 ans du prix de revient d'une opération qui demeure toujours plafonnée à 300 000 €.

La loi Scellier offre la possibilité, dans certaines conditions, de profiter d'un abattement forfaitaire supplémentaire sur les loyers de 30 %, afin de réduire les revenus fonciers générés par l'opération. Avec la loi Scellier l'investisseur conserve ses droits à la déduction de toutes les charges (Taxe foncière, frais de gérances, intérêts d'emprunts ...). Pour favoriser les économies d'énergie, le taux de réduction d'impôt peut être majoré pour 2011 et 2012. Ce taux de déduction est porté respectivement à 25% et 20%, à condition que le logement neuf acquis présente un niveau de performance énergétique globale, déterminé par décret et justifié par l'investisseur. Ce niveau de performance doit être supérieur à celui imposé par la législation en vigueur. Ce dispositif est destiné à encourager la mise sur le marché de BBC. Il est à noter que le mécanisme Scellier est applicable dans le cadre d'une SCPI Scellier.

La loi Scellier Outre-Mer

Le mécanisme Scellier Outre-Mer concerne l'investissement en immobilier neuf dans les DOM et dans certaines zones des TOM. Il s'adresse à la location à condition que le logement soit la résidence principale du futur occupant. Ce type d'investissement prévoit une réduction d'impôts de 40% pour les logements acquis ou construits du 27 mai 2009 et le 31 décembre 2011.

Comme le dispositif Scellier en métropole, le Scellier Outre-mer concerne les investissements immobiliers neufs destinés à une location en résidence principale pendant une période minimale de neuf années. Dans le secteur libre, il y a lieu de respecter les plafonds de loyers correspondant. Il en est de même pour le secteur intermédiaire, avec en plus la prise en compte d'un plafond de ressources pour le locataire. Dans la loi Scellier Outre-mer, les avantages sont comparables. Cependant, la réduction qui était de 40 % jusqu'en 2011, passera à 35 % pour 2012 et 2013.

La loi Girardin

Datant de 2003, la loi Girardin a pris le relais des lois Paul et Pons. Elle concerne l'investissement locatif neuf dans les DOM-TOM. La construction doit être utilisée à titre d'habitation principale. Cet investissement immobilier défiscalisant doit faire l'objet d'une location minimum de 5 ans en secteur libre et de 6 ans en secteur intermédiaire. Dans ce dernier cas, les locataires sont soumis à un plafond de ressources.

La réduction d'impôt dépend du montant de l'investissement. La diminution d'impôt s'opère sur celui correspondant au revenu de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de l'année d'acquisition (si celle-ci est postérieure) et des 4 années suivantes. Le plafond annuel de la diminution d'impôt est de 40 000 Euros/an, ou sur option de 15 % des revenus annuels du foyer fiscal. La réduction est plafonnée en fonction de la surface du bien.

Pour le secteur libre, la réduction d'impôts correspond à 40% du montant de l'acquisition (à condition de respecter les plafonds de prix au m², fixés par instruction administrative). Dans le secteur locatif intermédiaire, cette réduction d'impôt est majorée pour atteindre le taux de 50% du montant de l'acquisition (en respectant les plafonds de prix au m², de loyers et de ressources fixés par instruction administrative). Pour les biens achevés à compter de 2011, l'économie d'impôt est de 30 % en secteur libre. Dans le secteur intermédiaire la réduction d'impôt décline, soit : 45% en 2011. Le terme d'application de la loi Girardin a été ramené à la fin 2011, sauf pour les investissements ayants été achevés avant le 31 décembre 2011. Il est à noter que les investissements réalisés par les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés, leur donnent droit de déduire jusqu'à 100% du montant investi de leur résultat imposable.

Le statut de loueur en meublé

Le statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP

Au plan fiscal, les loueurs en meublé sont considérés comme non professionnels, les personnes non inscrites au registre du commerce et qui retirent de cette activité moins de 23 000 € de recettes annuelles. Il est en outre exigé que leurs autres revenus soient inférieurs à leurs revenus de locations meublées. La location d'un bien immobilier meublé constitue une activité commerciale dépendant du régime des BIC. Ce régime permet la déduction des différentes charges locatives. Les déficits éventuellement constatés, notamment du fait des amortissements comptables du bien, ne sont déductibles fiscalement que des BIC et dans le délai de 6 ans. Le régime de LMNP permet de récupérer la TVA sur l'acquisition.

Le statut de loueur en meublé non professionnel appelé plus couramment LMNP, permet un investissement défiscalisant, pour préparer sa retraite. En effet, il permettra de fournir un complément de revenu attrayant. La LMNP permet de se porter acquéreur d'un appartement dépendant d'une Résidence de Tourisme, d'une résidence de services ou d'une résidence médicalisée. Dans ces cas, le bien doit être loué en meublé, par bail commercial, à l'exploitant de la résidence.

Le statut de loueur en meublé professionnel ou LMP

Les loueurs en meublé sont considérés comme professionnel, les personnes inscrites au registre du commerce et qui retirent de cette activité plus de 23 000 € de recettes annuelles ou dont les revenus de location en meublé supérieure à leurs autres revenus. La location d'un bien immobilier meublé constitue une activité commerciale relevant du régime des BIC. Ce régime permet la déduction des différentes charges locatives. Les déficits éventuellement constatés, en particulier du fait des amortissements comptables du bien, ne sont déductibles fiscalement que des BIC et dans le délai de 6 ans. Le régime de LMP permet de récupérer la TVA sur l'acquisition, d'alléger l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et de conserver une couverture sociale. Il est à noter que cette activité relevant obligatoirement de des BIC, le loueur ne doit pas exercer une activité incompatible avec ce régime fiscal.

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), permet de réaliser un investissement locatif, pour préparer sa retraite. En effet, il permettra de fournir un complément de revenu significatif. La LMP permet de se porter acquéreur d'un logement dépendant d'une Résidence de Tourisme, d'une résidence de services (affaires, étudiants ou seniors) ou d'une résidence médicalisée pour les personnes âgées dépendantes (E.H.P.A.D). Dans le cas d'un tel investissement, le bien doit être loué en meublé, par bail commercial (9 ans), aux exploitants de la résidence. La LMP, comme d'ailleurs la LMNP, s'applique aussi bien aux logements meublés neufs, qu'anciens.

Loi Bouvard–Censi

L'investissement en loueur meublé Bouvard-Censi, relève du statut des loueurs de meublés. Selon les critères rappelés ci-dessus, les loueurs relèveront du régime LMNP ou LMP. Comme indiqué ci avant, l'investissement doit être réalisé pour développer le réseau d'infrastructures considérées d' « utilité publique ». Tel est le cas des établissements d'accueil pour étudiants, personnes âgées dépendantes (exigence du label « qualité ») et de tourisme. Dans ce dernier cas, il faut se porter acquéreur d'une résidence de tourisme classée en zone touristique (mer, montagne, campagne et ville). Ces résidences doivent être dotées d'un minimum d'équipement et de services communs (accueil, ménage, petit-déjeuner, fourniture de linge). Il s'agit d'établissements saisonniers ou permanents classés.

Ces investissements profitent pour 2011 d'une réduction d'impôts de 20 %, répartie sur 9 ans, sur le prix de revient plafonné à 300 000 €. Le plafond de la réduction était de 75 000 € en 2009 et 2010. Le statut de loueur de meublé Bouvard-Censi, bénéficie des autres avantages liés au statut fiscal LMNP et LMP, notamment de la récupération de la TVA qui représente jusqu'à 19,6 % du prix d'achat HT.

Loi Malraux et les monuments historiques

La loi Malraux

La loi Malraux s'applique aux investissements réalisés dans la rénovation d'un patrimoine historique prestigieux. Cela concerne les travaux engagés dans l'ancien, dans les Secteurs Sauvegardés (S.S.) ou dans les Zones de Protection du patrimoine Architectural Urbain et Paysager (Z.P.P.A.U.P). La loi Malraux permet de réduire substantiellement et rapidement l'impôt des contribuables les plus lourdement fiscalisés.

Cet investissement défiscalisant est obtenu par l'achat d'un logement situé dans les secteurs habilités ou par l'engagement de travaux de rénovation complète de l'immeuble concerné. Ces travaux doivent avoir été déclarés d'utilité publique et le bien immobilier doit être loué pendant au moins 9 ans à usage de résidence principale. Les biens éligibles sont des immeubles ou des quartiers historiques.

La loi Malraux permet une forte réduction d'impôt correspondant à un pourcentage des dépenses engagées, qui varie selon le secteur concerné. La réduction est de 40 % en secteur sauvegardé et de 30 % en ZPPAUP (article 31 I, 1° du CGI). Dans les 2 cas, la réduction s'applique jusqu'à 100 000 € de travaux annuels. Un contribuable ne peut bénéficier de la loi Malraux que pendant 4 ans maximum. Les revenus tirés des locations correspondantes bénéficient, au titre des revenus fonciers de la déduction des frais et charges habituels (frais financiers…). A l'exception de la part découlant des frais financiers, les déficits fonciers sont déductibles sans limite.

Les monuments historiques

C'est le plus ancien des régimes de défiscalisation actuellement en application, puisqu'il date de 1913. Il est destiné à aider à la protection et/ou la restauration du patrimoine immobilier français classé Monument Historique ou assimilé comme tel par le législateur (châteaux, bâtiments anciens, immeubles et maisons classées, etc.). Pour entrer dans ce régime de faveur, il faut se porter acquéreur d'un bien immobilier classé M.H. ou assimilé et le louer ou l'habiter, tout en s'engageant à le conserver pendant quinze ans. Ce type de défiscalisation est envisageable en copropriété sous condition d'autorisation préalable.

Pour les monuments historiques l'avantage fiscal consiste dans la déduction sans limite du revenu global, du coût des travaux payés et des éventuels intérêts d'emprunt. Cette déduction peut s'effectuer directement ou après imputation éventuelle en charge, sur des revenus fonciers existants. Le paiement des travaux peut s'effectuer sur plusieurs années, jusqu'à l'achèvement des travaux.

Les héritiers bénéficieront d'exonérations de droits de succession si le Monument Historique est ouvert au public plus de 75 jours par an. Les biens concernés doivent être détenus pendant au moins 15 années et le bien doit être loué au moins pendant 3 ans, même à titre de résidence secondaire. Les investissements en loi Malraux et au titre de Monuments historiques sont limités en nombre. Il faut cependant signaler que les avantages fiscaux étant très importants, de telles opérations entraînent fréquemment des vérifications fiscales.

Les déficits fonciers

Le dispositif de déduction fiscale des déficits fonciers vise à favoriser l'entretien et la rénovation des biens immobiliers anciens et/ou vétustes. C'est un bon moyen de les réintégrer dans le marché de l'immobilier locatif. Les bailleurs sont donc incités à engager des travaux d'entretien, de rénovation et d'amélioration dans les immeubles anciens dont ils sont propriétaires. Par contre les travaux d'agrandissement sont exclus des charges déductibles susceptibles de créer un déficit foncier. La notion d'agrandissement étant parfois difficile à appréhender, il convient d'être très prudent en la matière, en se reportant notamment à l'abondante jurisprudence fiscale.

Les déficits fonciers nets sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, la partie non imputée est reportable. La déductibilité des travaux est conditionnée au fait que le propriétaire s'engage à louer l'immeuble pendant au moins 3 ans minimum. La déduction fiscale des déficits fonciers est un mécanisme efficace d'optimisation fiscale.

Le prêt locatif social (PLS)

Le Prêt Locatif Social, communément appelé PLS, est un prêt réglementé permettant d'acquérir un logement neuf. Cet immeuble à usage locatif, peut être acquis à un taux avantageux sous certaines conditions, par un investisseur, personne physique ou morale. Il est distribué par la Caisse des Dépôts et Consignations, pour les OPHLM, SAHLM et SEM et, par tous les établissements de crédit ayant signé une convention avec elle. L'objectif avoué du PLS est de développer l'offre locative de résidence principale, dans le secteur intermédiaire, par la construction ou la rénovation.

Le Prêt Locatif Social est destiné à financer des logements correspondant à des niveaux de loyers et de ressources supérieurs au prêt locatif à usage social (PLUS). Il est attribué dans des zones ou le marché tendu. Il s'inscrit dans la volonté des pouvoirs publics, de faire profiter d'avantage de personnes de logements neufs.

Les modalités d'attribution d'un PLS sont les suivantes :

• - L'Emprunteur doit s'engager à gérer lui-même le logement financé par un PLS. Mais il peut en confier la gestion à une personne ou un organisme agréé par arrêté du ministère chargé du Logement.
• - Une convention doit nécessairement être signée entre l'Etat et le bénéficiaire du PLS. Cette convention détermine les obligations et les droits du propriétaire et des locataires du ou des logements faisant l'objet de la convention (de 15 à 30 ans).
• - Le logement à financer doit être occupé à titre de résidence principale.
• - Pendant la durée de la convention, l'emprunteur s'engage à respecter les plafonds de loyers qui sont fonction de la Zone du logement. La location doit être accordée à des personnes dont les ressources sont inférieures aux plafonds en vigueur.
• - Le logement ne peut pas être loué ou occupé, par les ascendants ou descendants du propriétaire ou ceux de son conjoint.
• - Le montant minimum du prêt doit être égal à 50% du prix de revient global de l'opération.

Pour l'investisseur les avantages du PLS sont nombreux. Il peut profiter d'un taux de TVA à 5,5 % au lieu de 19,6 %, pour l'acquisition d'un bien neuf. Une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de 15 ans à compter de l'année qui suit celle de leur réalisation, lui est accordée. L'investisseur ayant le statut d'investisseur privé, il peut bénéficier d'autres avantages fiscaux. Le PLS est accordé selon un taux d'emprunt indexé sur la rémunération du livret A, il est donc très bas.