Objectifs des investissements immobiliers et défiscalisation

La défiscalisation immobilière et la réduction d'impôt

Face au poids grandissant des impôts, le premier objectif de la défiscalisation légale dans l'immobilier, est naturellement la réduction de l'impôt sur le revenu. Si on met de coté l'aspect solidarité des prélèvements obligatoires, l'impôt sur le revenu est un versement à fonds perdus pour le contribuable, car cette ponction fiscale est sans contre partie directe. De ce fait, une solution permettant de réduire légalement le montant de l'impôt constitue une opération positive pour un contribuable. En effet, avec la défiscalisation le contribuable peut transformer son impôt en patrimoine.

Il convient toutefois de s'assurer que les engagements d'investissements qui sont pris, produisent un gain net dans la durée et ne génèrent pas de contraintes dont le coût dépasserait l'économie réalisée. Pour être pleinement efficace, une défiscalisation immobilière doit être optimisée. Compte tenu du nombre élevé des lois de défiscalisation immobilière, les choix des supports défiscalisation doivent être adaptés à la situation de chaque contribuable. Les conseils d'un cabinet spécialiste en défiscalisation sont indispensables pour éviter les écueils.

Les paramètres sont nombreux. Parmi les principaux citons : le niveau d'imposition du contribuable, la récurrence de ses revenus, ses charges de famille et leur évolution, son âge, sa situation patrimoniale. Les objectifs recherchés parallèlement à l'économie d'impôt et les montants investis sont évidemment déterminants. La diversité des situations et des choix de défiscalisation immobilières accessibles, impose des simulations rigoureuses, avant une décision qui induira le plus souvent dans des engagements et des effets à long terme. Pour la loi Scellier par exemple, la durée du mécanisme s'étale sur 15 ans. La défiscalisation obtenue par certains investissements immobiliers est à la fois une défiscalisation financière et une défiscalisation retraite.

Les autres objectifs de la défiscalisation immobilière

La constitution d'un patrimoine immobilier

Comme nous l'avons vu, l'immobilier est la pierre angulaire de la défiscalisation mise en place et confirmée année après année, par l'Etat. Ainsi, les avantages fiscaux très incitatifs permettent, aux contribuables lourdement imposés de devenir propriétaires sans apport personnel, ou avec un apport minime. En effet, le crédit d'impôts et les loyers peuvent financer jusqu'à 80 % du bien immobilier. Il est aussi possible financer l'investissement en totalité ou en partie par un emprunt bancaire.

La crise financière récente a apporté une nouvelle preuve de la solidité des placements dans l'immobilier. En outre, la diversité présentée par les caractéristiques distinctives des neuf principales lois de défiscalisation immobilière, permet une meilleure adéquation entre les objectifs recherchés et les moyens disponibles. Le contribuable - investisseur peut donc choisir le type d'investissement immobilier et le lieu, en outre mer par exemple ! Incontestablement, l'immobilier aidé, offre de belles opportunités de défiscalisation financière.

Défiscalisation immobilière et retraite

Pour des raisons démographiques, le régime de la retraite par répartition est indubitablement remis en cause. En 1970, la retraite d'une personne était financée par 2,5 actifs, en 2030, d'après les projections, la retraite d'une personne devrait être financée par 1,2 actif ! C'est tout simplement impossible. De plus, comme l'ont montré à l'automne 2010, les nombreuses oppositions lors des débats sur la réforme des retraites, la volonté de réformer le système par des mesures adéquates et durables ne fait pas consensus. A terme le système par répartition est donc condamné.

Dans ces conditions, il apparaît évident qu'il est urgent de se projeter, sinon dans l'après système par répartition, au moins dans un régime mixte. Pour les futurs retraités, il est en effet urgent de prévoir des revenus qui viendront compléter leur retraite en peau de chagrin. La mise en place au plus tôt d'une solution d'épargne personnelle, pour s'assurer un complément de revenus stable et régulier est donc indispensable. La défiscalisation financière par l'immobilier peut contribuer significativement à y pourvoir.

En effet, en devenant propriétaire immobilier, le contribuable se garantit des revenus mensuels stables correspondant aux loyers payés par les locataires. C'est le moyen de maintenir pendant la retraite un niveau de vie satisfaisant. En plus, c'est pratiquement sans risque, car en cas de vacance des locaux, le propriétaire pourra toujours vendre l'immeuble et en tirer un capital utilisable pour ses besoins courants. La plupart des spécialistes considèrent que c'est un outil de défiscalisation retraite plus intéressant que le Plan Epargne Retraite.

Défiscalisation immobilière et protection de la famille

Nos sociétés modernes ne nous protègent ni des accidents de la vie, ni des aléas professionnels. Le chômage, la maladie, l'incapacité de travail, le handicap accidentel, la dépendance, auraient de lourdes répercutions sur la vie de notre famille. En optant pour un des régimes d'investissement immobilier défiscalisé, le contribuable avisé offre une opportunité unique de préservation de son confort et de celui de sa famille en cas d'infortune imprévisible. De plus, l'investissement immobilier est sécurisé grâce à l'assurance décès. En effet, en cas de décès ou d'invalidité, l'assurance de l'emprunt prendra en charge le remboursement des échéances restantes. Ainsi, en cas de malheur, vos héritiers deviendront propriétaires sans que l'immeuble ait été payé en totalité. Les loyers qu'ils percevront équivaudront à une rente mensuelle.

Cependant, compte tenu des enjeux pour les futurs retraités, il convient de respecter scrupuleusement les règles d'application des dispositifs de défiscalisation, afin que les avantages financiers escomptés ne soient pas remis en cause. De plus, s'agissant de perspectives de placements à long terme, il est important de bien choisir la zone géographique d'investissement. Les subtilités de la défiscalisation, de la défiscalisation financière et de la défiscalisation retraite, imposent au profane de se faire assister par un professionnel spécialisé dans ce type de montages.

Défiscalisation immobilière et succession

Comme nous l'avons vu précédemment, la défiscalisation, la défiscalisation financière et la défiscalisation retraite, concernent essentiellement l'immobilier. Or, en matière d'immobilier, la défiscalisation rime avec l'optimisation fiscale de la gestion du patrimoine. Compte tenu du niveau de taxation des droits de succession dont le taux plafond est de 40 %, il est important de s'y prendre à temps. En effet, l'impact fiscal sur la transmission du patrimoine s'ajoute à la complexité de l'organisation successorale.

Il est cependant possible de réduire substantiellement le montant des droits de succession par une approche anticipée et des mesures pertinentes. Ainsi, la conservation de l'usufruit des biens immobiliers est un moyen d'alléger significativement les droits de succession. L'opération de séparation de l'usufruit (droit aux revenus du bien), de la nu propriété (propriété du bien sans les revenus), appelée démembrement de la propriété, est fiscalement avantageuse.

En outre, le démembrement de la propriété peut se réaliser dans le cadre d'une donation. La donation en nue-propriété, donne droit à un abattement de 35 % lorsque le donateur à moins de 70 ans et de 10 %, s'il a 70 ans révolus et moins de 80 ans. Au-delà de 80 ans, la donation ne donne plus droit à aucun abattement.

Le contribuable avisé pourra utiliser les moyens de défiscalisation habituels que sont les donations entre époux ou le changement de régime matrimonial… La société immobilière offre également quelques dispositifs intéressants. Comme on peut le constater, défiscalisation financière et défiscalisation retraite peuvent être partie intégrantes d'une stratégie successorale avisée.