La sécurité de la location par bail commercial et les avantages fiscaux de la loi Scellier !

La mise en place de la loi Scellier semble avoir largement atteint son objectif et constitue aujourd'hui un puissant soutien au secteur immobilier, ce que reconnaissent tous les acteurs.

La comparaison avec le dispositif LMNP, qui crée une vraie « distorsion de concurrence », a entraîné un report complet des investisseurs vers le locatif à usage de résidence principale et l'arrêt quasi-complet des ventes en ce qui concerne les résidences de services.

Cette situation a compromis gravement l'activité des entreprises de ce secteur, et pénalise qui plus est le pays puisque les résidences concernées remplissent un rôle social et économique essentiel.

La loi Scellier a clairement porté atteinte au statut LMNP : d'où l'amendement BOUVARD voté en avril 2009, qui reprend le principe de la réduction de 25% de la loi SCELLIER, 18% à compter du 1/1/2011.

Ce nouveau dispositif vient compléter le régime « classique » du LMNP qui n'a en rien été modifié.

REDUCTION LMNP BOUVARD

Le taux de la réduction d'impôt est 18% pour les logements acquis en 2011.
La réduction d'impôt est répartie sur neuf années.

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient des logements retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 euros Hors Taxes (soit 54.000 € de réduction d'impôt maximum).

L'amortissement concerne tout ce qui n'entre pas dans la base de la réduction : mobilier + base excédant le plafond de 300.000 €.

Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.

AUTRE AVANTAGE FISCAL : LA RECUPERATION DE TVA

Pour un même bien l'investisseur bénéficie d'une réduction de 18% et d'une récupération de TVA (19,6% du HT, soit 16,4% du TTC) :

La performance fiscale s'élève donc à près de 32 % du prix de l'acquisition TTC et constitue une vrai carotte fiscale.

Rappel : pas de régularisation de TVA si revente du bien avant 20 ans à un nouvel investisseur qui poursuit le bail commercial (sinon reversement par 1/20).

IMPORTANT :
A la différence du dispositif SCELLIER, possibilité d'acquérir plusieurs logements sur la même année dans la limite de 300.000 €.

CUMUL DE DIVERSES REDUCTIONS

La réduction LMNP est cumulable avec d'autres réductions (SCELLIER, GIRARDIN, etc.) à condition de respecter la règle générale du plafonnement des niches fiscales < 18.000 € + 6% du revenu imposable par foyer fiscal à compter du 1/1/2011.

• Par contre, impossibilité d'avoir les statuts LMP et LMNP sur une même période.
• tout comme pour le SCELLIER, pas d'imputation sur imposition à taux proportionnel (type imposition des plus values sur titres à 28,1%).

PRINCIPALES DIFFERENCES AVEC LE DISPOSITIF SCELLIER

• Pas de Zonage
• Plusieurs logements/an possible dans la limite de 300.000 €/an
• Remboursement de TVA

LMNP BOUVARD ou CLASSIQUE ?

L'amendement Bouvard est une option.

L'investisseur a donc le choix entre amortir (ce qui est l'essence du LMNP...) ou réduire.

L'option s'effectue au moment de la souscription de sa déclaration (mais engagement de location de 9 ans antérieur).

En l'absence de revenus BIC préexistants, le LMNP BOUVARD présente indéniablement plus d'atouts.

Après 9 ans, y-a-t-il possibilité d'amortir le bien ? Attente d'une instruction administrative... mais à priori non.

Revente après 9 ans : tentation de se "revendre" le bien au sein d'une SARL de famille afin de bénéficier d'un nouveau LMNP amortissable en totalité ? Attention à l'abus de droit.

Du fait de l'obtention de revenus plus rapidement fiscalisés : réalisation d'un LMNP Mixte

LMNP (avec réduction 18%) + LMNP (classique) = OPTIMISATION FISCALE

Jusqu'à 54.000 € de réduction d'impôt sur 9 ans
+
jusqu'à une dizaine d'années supplémentaires de neutralisation des revenus BIC

NATURE DES SUPPORTS

Les supports d'investissements du LMNP répondent à de réels besoins multiples :

• résidences de tourisme : le développement croissant du marché du tourisme et l'analyse de la conjoncture (augmentation significative du morcellement des vacances, développement des longs week-ends, multiplication des chambres d'hôtes...) attestent que la demande locative est insatisfaite car l'offre d'hébergement est insuffisante,
• résidences services pour personnes âgées : accroissement de l' espérance de vie, plus de 50% des maisons de retraites et des maisons médicalisées ne sont plus aux normes, implantation géographique soumise à autorisation administrative (numerus clausus) évite risque d'implantations pléthorique,
• résidences d'étudiants : accroissement du nombre d'étudiants dont les besoins d'hébergement sont insuffisamment satisfaits,
• résidences d'affaires : développement des mission qui éloignent les salariés de leur domicile plusieurs jours, voire semaines.

NOS CONSEILS, NOS CHOIX, NOTRE OFFRE

Les avantages exceptionnels du statut de loueur en meublé non professionnel ne doivent pas occulter l'appréciation des qualités intrinsèques de l'investissement sur laquelle se fonde PATRIMOINE HORIZON dans le choix de ses partenaires :

• cohérence économique du projet qui implique de choisir un bien immobilier de qualité dans un environnement propice à la location en meublé: attrait touristique et/ou forte activité économique.
• solidité financière et savoir faire du gestionnaire de la résidence.