Un investisseur fait l'acquisition d'un logement nu dans une résidence. Il loue par bail commercial renouvelable d'une durée initiale de 9 ans. La société preneuse meuble les logements, et les loue donc meublée à des locataires.

Dans le déroulement de l'activité, 3 périodes intéressent l'investisseur sur une durée de 20 à 25 ans :

1) L'année d'acquisition : réalisation de substantielles économies d'impôt,

2) Les années déficitaires : il s'agit des années de capitalisation, pendant lesquelles sont reportables sans limite de durée sur les bénéfices futurs :

     
• le déficit correspondant à la différence entre les recettes et les frais et charges,
     
• les amortissements comptabilisés qui sont stockés indéfiniment.

3) Les années bénéficiaires : le cumul déficits reportables + amortissements non utilisés va permettre d'annuler purement et simplement les profits constatés, et permettre donc à l'investisseur de se constituer un patrimoine tout en percevant des recettes nettes d'impôts pendant de nombreuses années.

AVANTAGE FISCAL

Beaucoup moins contraignant que le LMP et à la portée de tous, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel s'adresse aux investisseurs qui ne remplissent pas les conditions pour être éligible à la LMP. C'est, rappelons le, désormais le cas pour la quasi-totalité des investisseurs, le statut LMP étant devenu pour ainsi dire impossible à obtenir.

Mais tout aussi attrayant puisque ce statut permet tout comme celui du LMP de :

1) Obtenir des revenus défiscalisés, par création d'une rente à terme exceptionnelle, grâce à l'imputation sur les recettes des charges et des amortissements, en ce sens création à terme d'un complément de retraite sûr et régulier.

2) Remboursement immédiat de la TVA pour les acquisitions dans le neuf dans les résidences avec services.