Le législateur a accouché au 1/1/2009 d'une mesure exceptionnelle, véritable produit de crise pour permettre la relance du bâtiment et de l'économie.

Tout comme les lois Robien et Borloo auxquelles elle succède, la loi Scellier plébiscitée et encouragée par le gouvernement permet de créer des logements pour la location dans les territoires à forte demande.

AVANTAGE FISCAL

L'avantage fiscal est double :

• permet à compter du 1/1/2011 une réduction d'impôt de 22% du prix d'acquisition du logement, dans la limite de 300.000 €, étalée sur 9 ans, ou de 32% (avec 10% supplémentaire de la 10ème à 15ème année) dans le cas du Scellier intermédiaire.

ET

• permet d'imputer le déficit foncier dégagé, dans la limite de 10.700 € par an, sur le revenu global.

De ce fait cette mesure bien plus performante et sécurisée que les dispositifs précédents permet désormais de réduire drastiquement votre impôt sur le revenu, voire le supprimer (jusqu'à près 8.000 € par an) et ce pendant au moins 9 ans.

Ainsi les investisseurs ont la possibilité de bénéficier d'avantages fiscaux sans précédent pour des investissements réalisés en Métropole.

En effet, le financement de l'investissement est assuré à prés de 70-80% par les revenus locatifs garantis et par l'économie d'impôt.

Mais la « fenêtre de tir » pour profiter de ce vrai cadeau fiscal est étroite: ce bonus n'est valable que jusqu'au 31/12/2011. A compter de 2012, la réduction passe à 18% et risque même de diminuer davantage si une loi de finances 2012 draconienne "rabote" ladite réduction...

Depuis le 1/1/2011 seuls les immeubles répondant à la norme « Bâtiment Basse Consommation « (BBC) bénéficieront de la réduction au taux de 22%, sinon le taux de réduction passe à 13%...

La seule contrainte véritable est de louer le bien pendant au moins 9 ans.

DIFFERENCES AVEC LES MESURES BORLOO OU ROBIEN

• le fait de s'imputer directement sur l'impôt rend le dispositif 2 à 3 fois plus performant fiscalement : en effet la déduction sur le revenu imposable des Lois Borloo ou Robien s'intéressait exclusivement à la Tranche Marginale d'Imposition.

Ainsi là où l'économie d'impôt était de l'ordre de 3.000 à 4.000 € par an maximum, on atteint pour le même investissement 7.000 à 8.000 € par an avec la loi Scellier...

• le dispositif Scellier ne s'applique pas à la zone C (agglomérations de moins de 50.000 habitants) : ainsi seulement 20% du territoire Français est concerné, et donc sont éliminées les régions où la demande locative est faible, voire inexistante.

NOS CONSEILS, NOS CHOIX

SCELLIER ou SCELLIER INTERMEDIAIRE ?

SCELLIER INTERMEDIAIRE (appelé aussi « Scellier Carrez ») :

• Permet complément éventuel de réduction d'impôt de 10 % pendant 6 ans de la 10ème à la 15ème année
• Conditions de plafonds de loyers au m²
• Ressources des locataires encadrées

Critère de choix fondamental = le choix d'un régime fiscal dépend du niveau des loyers réels pratiqués localement

Ainsi :

• si loyers proches des plafonds Scellier: opter pour ce régime
• si loyers proches ou légèrement supérieurs au maxima Scellier Carrez: ce régime s'avère plus rentable

Mais en règle générale les loyers plafonnés ne sont pas une contrainte: en l'occurrence le législateur a prévu relativement large, le marché n'atteignant que rarement les niveaux posés comme limite.